Ein Gespräch mit Uli Meinzer

Uli Meinzer ist geschäftsführender Gesellschafter der Köhler & Meinzer GmbH & Co. KG, zugleich Vorsitzender des BPS Bau-Prüfverband Südwest e.V.

Herr Meinzer, Sie beauftragen als Bauträger bei Ihren Bauvorhaben externe Sachverständige mit der Qualitätssicherung. Was Ist Ihr Motiv und wo liegt der Nutzen?

Uli Meinzer: Wir haben uns als Unternehmen das Ziel gesetzt, dass unsere Kunden von ihrer neuen Wohnung begeistert sind und uns als Bauträger weiterempfehlen. Dies können wir aber nur erreichen, wenn die Bauqualität wirklich stimmt und wir die heutzutage sehr hohen Erwartungen der Wohnungskäufer voll erfüllen.

Können Bauträger nicht mit einem firmeninternen Qualitätsmanagement das Auftreten von Baumängeln vermeiden? Was spricht für das Einschalten einer externen Qualitätssicherung, beispielsweise mit dem Bau-Prüfverband Südwest?

Uli Meinzer: In der Regel ist allen Baubeteiligten die Vermeidung von Mängeln ein besonderes Anliegen und entsprechend sind auch die Planer sowie Projekt- und Bauleiter in den Unternehmen hoch motiviert. Trotzdem können externe Fachleute auf unbemerkt gebliebene Fehler in der Planung und Ausführung stoßen. Ich darf hier das Thema „ Betriebsblindheit“ und die schwer zu überwindende Einstellung „Das haben wir schon immer so gemacht“ ansprechen.

Bei den Neubauprojekten kommen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige zum Einsatz, die vom Bau-Prüfverband Südwest e.V. benannt werden. Sind denn diese Sachverständigen für alle Fragen und Probleme auf der Baustelle die wirklich kompetenten Ansprechpartner?

Uli Meinzer: Die vom Verband benannten ö.b.u.v. Sachverständigen sind in der Regel Allrounder mit Zulassung für den allgemeinen Hochbau oder Schäden an Gebäuden. Gerade bei größeren Projekten mit hochwertiger technischer Gebäudeausstattung werden häufig zur Klärung spezieller Fragen Sonderfachleute hinzu gezogen, die dann meist in Abstimmung mit dem ö.b.u.v. Sachverständigen tätig werden, der unser Bauvorhaben betreut.

Herr Meinzer, wie reagieren denn Ihre Mitarbeiter im Bauträgerunternehmen darauf, wenn Sie einen zusätzlichen Kontrolleur vor die Nase gesetzt bekommen?

Uli Meinzer: Unsere Mitarbeiter haben sehr schnell erkannt, dass der Sachverständige weniger ihr Kontrolleur, sondern ein kompetenter Partner ist, der einen beim Treffen von Entscheidungen unterstützt, einen berät und bei möglichen Meinungsverschiedenheiten mit den bauausführenden Firmen moderiert.

Wie steht es denn mit der Haftung des Sachverständigen?

Uli Meinzer: Der Vertrag über die baubegleitenden Qualitätskontrollen, den der Bauträger und der Sachverständige abschließen, wird vom Bau-Prüfverband Südwest gestellt. Dieses Vertragsmuster sieht eine sehr weitgehende Freistellung des Sachverständigen von der Haftung vor.

Der Sachverständige kommt punktuell auf die Baustelle und ist kein zweiter Bauleiter. Wir wollen mit dem Sachverständigen einen hochkompetenten Fachmann auf die Baustelle ohne den Hintergedanken holen, die Haftung des Bauträgers zu reduzieren oder zu verlagern.

Nach welchen Kriterien werden für die Bauvorhaben die einzelnen Sachverständigen ausgewählt und zugeteilt?

Uli Meinzer: Zur Vermeidung unnötiger Fahrtkosten ist es uns schon wichtig, dass der vom Bau-Prüfverband benannte Sachverständige sein Büro nicht allzu weit der Baustelle entfernt hat. Ansonsten ist seine hohe fachliche Qualifikation besonders wichtig. Die in unserem Unternehmen tätigen Bauleiter und Handwerker sind teilweise auf ihrem Fachgebiet echte Profis und da hängt die Akzeptanz von Kritik und Verbesserungsvorschlägen sehr stark von der Kompetenz des Sachverständigen ab. Für die partnerschaftliche Zusammenarbeit ist es aber auch wesentlich, dass die „Chemie stimmt“.

Herr Meinzer, Sie melden nun ein neues Bauvorhaben beim Bau-Prüfverband Südwest e.V. an und erhalten einen Sachverständigen benannt. Wie geht es dann weiter?

Uli Meinzer: Als erstes vereinbare ich mit dem Sachverständigen einen Termin, damit man sich kennenlernt und einen Eindruck gewinnt, ob man miteinander klar kommt. Ich stelle dem Sachverständigen das Projekt vor und wir verständigen uns bezüglich der Intensität der Kontrolltätigkeit.

Sie können als Bauträger also selber festlegen, wann und wie oft der Sachverständige auf die Baustelle kommt?

Uli Meinzer: Dem Vertrag, den ich mit dem Sachverständigen abschließe, sind als Anlage die Prüfkriterien des Bau-Prüfverbandes Südwest e.V. beigefügt. Sie beschreiben die vom Sachverständigen zu erbringenden Mindestleistungen. Bei unseren Projekten im Geschosswohnungsbau ist aber die Vereinbarung zusätzlicher Kontrolltermine mit dem Sachverständigen die Regel.

Welche Pflichttermine schreibt der Bau-Prüfverband dem Sachverständigen vor?

Uli Meinzer: Die erste Aufgabe des Sachverständigen ist die Prüfung der vorhandenen Planungsunterlagen, der Baubeschreibung und Prospekte. Um möglicherweise aufgetretene Fehler bei der Planung oder Widersprüche zwischen Planung und Baubeschreibung korrigieren zu können, ist die möglichst frühzeitige Einbindung des Sachverständigen zweckmäßig. Ein wichtiger Termin findet beim Rohbau vor Verfüllen des Arbeitsraums statt. Hier geht es u. a. um die korrekte Ausführung der Kellerwandabdichtung und –dämmung, Drainagen und konstruktiven Anschlussdetails.

Ein weiterer Termin dient der Kontrolle der Rohinstallationen auf Brand- und Schallschutzausführung vor Beginn der Gipserarbeiten. Bei Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen steht der Sachverständige den Wohnungskäufern bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Ansprechpartner zur Verfügung und kann bei Meinungsverschiedenheiten als Moderator fungieren.

Herr Meinzer, wie oft kommt denn bei Ihnen während der Bauzeit der Sachverständige auf die Baustelle?

Uli Meinzer: Die Zahl der notwendigen Baustellenkontrollen hängt nicht zuletzt von der Größe des Bauvorhabens ab. Ansonsten gibt es Baustellen, die einfach gut laufen und dann wieder Projekte, bei denen auch mal etwas schief geht. Wenn es beispielsweise zu Meinungsverschiedenheiten über die Bewertung ausgeführter Bauleistungen kommt, ist die Meinung des Sachverständigen gefragt.

Spielt denn beim Einsatz des Sachverständigen auch die Betreuung der Wohnungskäufer eine Rolle?

Uli Meinzer: Die neuen Wohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren sehr teuer geworden und wer als Käufer viel bezahlt, erwartet für sein Geld auch eine möglichst mangelfreie Wohnung. Teilweise wenig seriöse Berichte in den Medien über Pfusch am Bau führen zu einer zusätzlichen Verunsicherung der Bauträgerkunden. Deshalb kommt es immer häufiger vor, dass  Wohnungskäufer während der Bauzeit einen Sachverständigen engagieren und mit diesem die Baustelle begehen möchten. Andere verunsicherte Kunden bringen zur Abnahme der Wohnung oder des Gemeinschaftseigentums ihren eigenen Sachverständigen mit. Bei solchen Terminen stärkt es dann die Position des Bauträgers, wenn er den mit der Betreuung des Bauvorhabens beauftragten Sachverständigen hinzuziehen kann, der das Bauvorhaben von Anfang an begleitet hat und vom Sachverständigen des Kunden als Gesprächspartner und fachlich versierter Kollege akzeptiert wird.

Wer trägt die Kosten der baubegleitenden Qualitätskontrollen?

Uli Meinzer: Einerseits ist gewiss, dass es kein mangelfreies Bauwerk gibt und geben wird. Andererseits hat der Wohnungskäufer Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung.

Wie der Bauträger dem Ziel der Mangelfreiheit näher kommt, ist sein Problem und nicht das des Kunden. Somit kann man auch nicht ernsthaft vom Kunden erwarten, dass er die Kosten der Qualitätssicherung übernimmt. Qualitätssicherung ist also Teil unserer Bauträgerkalkulation.

Die Kosten der Qualitätssicherung sind also zusätzliche Baunebenkosten, die den Wohnungsbau verteuern?

Uli Meinzer: Nach unserer Erfahrung als Bauträger kann die Qualitätssicherung durchaus auch zusätzliche Baukosten verhindern. Wenn beispielsweise der Sachverständige vor Einbau der Bodenbeläge Schallbrücken entdeckt und diese beseitigt werden, ist dies finanziell günstiger, als die enorm aufwendige Beseitigung von Schallmängeln bei einer bereits bezogenen Wohnung. Dabei darf man hier nicht nur den finanziellen Aspekt beachten. Wie schon eingangs dargelegt, ist unser Unternehmensziel die Kundenzufriedenheit. Wer zur Beseitigung von Schallmängeln den Fliesenboden im Wohnzimmer aufgestemmt bekommt, wird uns als Bauträger kaum weiterempfehlen.

Würde es sich nicht aus Kostengründen anbieten, den Sachverständigen nur zur Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzuladen?

Uli Meinzer: Die Abnahme vorzunehmen und zu erklären ist das Recht und eine Pflicht des Wohnungskäufers, die nicht auf einen Sachverständigen übertragen werden darf. Außerdem lassen sich die wirklich wichtigen und schwerwiegenden Mängel beispielsweise bei der Standsicherheit, der Abdichtung, dem Schallschutz oder beim Brandschutz bei der Endabnahme schwerlich erkennen. Schallbrücken, Ausführungsfehler bei der Abdichtung bodengleicher Duschen oder falsch eingebauten Brandschotts erkennt man während der Bauausführung und nicht nach Fertigstellung der Tapezier- und Malerarbeiten.

Ist die baubegleitende Qualitätssicherung auch ein Teil der Verkaufsförderung und des Marketings beim Bauträger?

Uli Meinzer: Ich glaube kaum, dass ein Bauträger mit dem Hinweis auf eine baubegleitende Qualitätssicherung zusätzliche Kunden gewinnt. Baubegleitende Qualitätskontrollen kosten Geld und sind als Werbegag teuer und ungeeignet. Ist die Werbung und nicht die Fehlervermeidung das eigentliche Motiv für Qualitätssicherungs-maßnahmen, wäre eventuell die von Ihnen gerade angesprochene Reduzierung der Tätigkeit des Sachverständigen auf die Beteiligung an der Abnahme ausreichend. Zudem sollte der Bauträger die Kooperation mit einer Institution wählen, die einem breiten Publikum bekannt und damit  werbewirksamer ist. Wir betreiben Qualitätssicherung in unserem Unternehmen nicht wegen der Außenwirkung, sondern zur Vermeidung von Baumängeln. Die Zusammenarbeit mit dem Bau-Prüfverband und den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stärkt das Renommee des Bauträgers und schafft Vertrauen bei den Wohnungskäufern. Qualitätssicherung ist Teil unserer Unternehmensphilosophie.